第十章 来来来，我教你如何正确公款吃喝(1/2)
国内的条件太差了，而且很多政策还没有放开，施展不开手脚，现在冷战的格局还没结束呢，很多东西即便是想要都进不来。
因此必须要在外面搞，香江就是最好的跳板。
不过要有训练的质量，那场地是必须要有的。
在此之前，韩拓早就做了部署。
早在去年的时候，就开始行动。
给自己香江的行动部挂去了一通长途电话。
线路不算清晰，电流声滋滋作响，但他语气沉稳，每一句都落在关键处：
把沙田拿地。
资金撬动。
公益批地。
银行杠杆的整套方案。
再一次跟那边的负责人核对清楚。
他要的从来不是随便一块地，而是一个能承载他未来十年布局的支点。
八十年代前期的香江，是亚洲范围内少有的资本自由港，也是地产狂飙的前夜。
港岛与九龙核心区的地价早已一飞冲天，普通人连边角料都难以触碰。韩拓的目光没有投向那些寸土寸金的繁华地段，而是牢牢锁定在了沙田。
沙田属于新界新市镇，彼时正处在大规模开发的初期，港府大力推进基建，住宅，康乐设施落地，政策倾斜明显，地价更是只有港岛，九龙核心区域的五分之一到八分之一。
他看中的那块一万两千平方呎的地块，面积适中，总价可控，不会一开始就把资金炼绷得太紧。
更关键的是，港铁东铁线会在一九八一年已经通车，交通便利，往返市区不算麻烦，无论是人员往来，物资运输，还是未来运动员，科研人员进驻，都具备基础条件。
再加上港府在七十年代末，八十年代初对沙田新市镇的体育，康乐用地，协议批租，补地价低的政策优势，让这里成为长期持有，稳步扩张的最佳选择。
何况。
韩拓心里比谁都清楚。
一九八零到一九八一年。
正是香江地产高位的尾声。
一九八二年之后，市场必然迎来一轮深度回调。现在出手拿地，等于提前锁定成本，避开未来的涨价潮与政策收紧。
机会窗口稍纵即逝，必须在这个节点把地拿死。
而且自己现在也没有太多的钱可以折腾，必须要利益最大化，以小支点撬起大蛋糕。
一九八零年沙田这块一万两千平方呎的体育用地，价格区间极大。
最低一点二万港币，最高也可以到疯狂的四十八万港币。
而这样的差距产生，完全取决于拿地方式与用地性质。
韩拓从一开始就打定主意，走非盈利体育公益+协议批租的路子。
港府对真正面向青少年，面向公共服务的非盈利机构，向来愿意给出象徵性地价，甚至近乎白给。
即便按照最高商业地价计算，一百万港币也足以在沙田拿下一片相当可观的土地，建起一座勉强够用的简易训练场。
但这绝对不是韩拓想要的。
既然来到香江，站在这个资本流动最活跃，政策最灵活的地方，不把资金用到极致，不把格局拉开，那才是真的浪费。
他要的不是凑合用，而是一步到位——用一百万港币，砸出接近一千万的效果。
这套在后世看来稀松平常，在当时却惊掉一地眼球的操作，让跟着他在香江创立行动部的本地职员，从一开始的将信将疑，到后来彻底目瞪口呆。
第一步，以一百万港币作为首期与抵押资产，撬动银行三百万到五百万的贷款。
八十年代初的香江银行，对体育，康乐类用地放贷意愿极高，只要用途清晰，文件齐全，有稳定还款来源，审批远比商业楼盘宽松。
韩拓的条件更是得天独厚，美国国籍，高学历背景，海外资金流水亮眼，在银行体系内属于顶级优质客户，轻轻松松拿到最高授信额度，一百万直接撬动五百万。
这不是投机取巧，而是八十年代香江地产最常规，最合法，最成熟的杠杆玩法。
只是极少有人愿意把这麽大的杠杆。
用在看不到短期暴利的体育项目上。
但他不一样，这对于他来说，才是绝对的长线投资。
第二步，以《青少年田径培训计划》为名义，向港府地政总署，市政总署申请额外批地与低息贷款。
公益用途的批地，地价几乎可以忽略不计。
港府提供的低息贷款年利率仅在四到六个点之间，唯一的条件，是基地必须划出一部分区域，对本地青少年开放，不能完全私有化。
对韩拓来说，这不仅不是限制，反而是扩大影响力，争取政策支持的最佳途径。
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